Faire construire pour louer : pourquoi Le Havre est un bon plan ?

Aujourd’hui, beaucoup d’investisseurs choisissent de faire bâtir un bien individuel pour répondre à une demande locative croissante sur ce type d’offre. Dans le département de Seine-Maritime, et plus singulièrement au Havre, l’opération est particulièrement rentable pour les bailleurs.

Dans quelles villes françaises est-il conseillé d’acheter pour louer à des particuliers ? Les deux plus grandes villes du département de Seine-Maritime ressortent en très bonne place dans un très récent baromètre réalisé à ce sujet par Beanstock, une plateforme d’investissement locatif clé en main.

Le Havre, une ville attractive

D’après l’étude, Rouen et le Havre se hissent parmi les cinq villes françaises les « plus attractives pour investir avec moins de 100 000 euros ». C’est surtout vrai pour la seconde, présente sur le podium avec Perpignan et Avignon.

A quels facteurs socio-économiques la sous-préfecture de Seine-Maritime doit-elle cet intérêt de la part des acteurs de l’immobilier ? « Son profil de  ville étudiante (le territoire urbain en compte 13 300, NDLR) et son dynamisme avec son patrimoine culturel, historique et son gros tissu d’industries lui permettent de drainer de nombreux locataires de toutes catégories » précise Beanstock.

Les prix de son marché immobilier restent globalement compétitifs, « plus bas que dans la majorité des grandes villes, malgré une progression des indices de de 15% en un an » signale l’enquête.

Beanstock recommande par exemple aux investisseurs d’acquérir des biens dans le quartier de l’Eure, un secteur « en pleine redynamisation avec de beaux immeubles Havrais et des constructions plus récentes ». C’est dans ce périmètre à proximité de l’école de commerce EM Normandie que le rapport entre l’offre et la demande est l’un des plus tendus ». Beanstock estime qu’avec un budget total de 100 000 euros, un propriétaire qui louerait un bien de 27 m² peut y espérer « une rentabilité supérieure à 4,2% ».

Le dispositif Pinel conserve ses taux historiques jusqu’au printemps 2023

Dans la zone périurbaine qui se concentre autour du Havre, là où des ressources foncières sont encore disponibles,  des investisseurs de plus en plus nombreux font appel à un constructeur de maison en 76 (département de Seine-Maritime) pour s’offrir un bien individuel neuf, une offre de plus en plus prisée par les ménages qui rechignent à s’installer en appartement. Ce marché a un fort potentiel : le parc locatif actuel n’est composé qu’à 20% de maisons (contre 80% de logements collectifs). Or, la crise sanitaire à fait évoluer les critères de recherche des locataires au profit de biens individuels, pourvus d’un jardin ouvert sur des milieux plus ruraux.

Rappelons enfin que les investisseurs s’appuient sur un levier pour acquérir des biens à l’intérieur où près des grandes villes où l’offre est saturée : il s’agit du dispositif Pinel, un mécanisme de défiscalisation dont l’accès est conditionné par l’engagement des locataires de louer leur bien sur des durées minimales de 6,9 ou 12 ans. A partir du 1^er avril 2023, cet outil sera réajusté à la baisse : d’ici là, les taux de remise sur l’impôt sur le revenu restent fixés à 12% (pour une période de six ans de location), 18% (pour 9 ans) et 21 % (pour 12 ans et plus).